 |
50のお約束 目で見える業務内容
煩雑な賃貸業務は、オーナー様にとっては『中々、見えて来ない』もの・・・・・・・
小さな事だけど、実はオーナー様にとっては大変な心配事！そんな悩みをスッキリ解消！
『目で見える営業展開』
これが、アクティトライのセールスです！！ |
|
|
|
 |
|
 |
希望を基にアドバイス |
アパート・マンションは、建てれば入居者が決まるという時代は終わりました。確実な経営を目指すのであれば、ニーズを完全に把握する事が肝要です。現在だけに囚われず、近未来も見据えた企画を立てる事が事業成功の鍵と言っても過言では有りません。
|
| 御相談 |
|
|
図面等のコピーをお預かりして現在相場のベース賃料査定を致します。
|
|
|
近隣周辺の直近賃貸成約事例及び関連資料の提出を致します。
|
|
|
事例等に基づいた、弊社査定賃料を提出致します。 |
| 竣工の12ヶ月 |
|
オーナー様の御意見も含めた、収支プランニングのお打合わせを致します。
|
| 〜6ヶ月前 |
|
建物維持管理並びにメンテナンス料も含めた、総合的な収支のお打合わせを致します。 |
|
|
 |
|
 |
|
 |
設定募集賃料調査 |
貴重な時間の中で『沢山の不動産業者の話しを聞いて、ようやく決めた』入居者募集を始めたものの『閑古鳥が鳴いて、慌てて値下げして客付けをしている』という様子をよく見掛けます・・賃料は、生き物です！常にマーケットを把握する。ここに大きな差があるのです！ |
| リサーチ・御提案 |
|
|
賃貸情報媒体をはじめ、実際の入居希望者も含めた、当社独自の根拠のある調査を致します。
|
|
|
上記調査(3週間〜1ヶ月程度）終了後、結果のご報告を致します。 |
| 10ヶ月 |
|
調査後の精度の高い賃料動向情報を下に、より現実的な事業収支へ組込んだ打合わせを致します。 |
| 〜4ヶ月前 |
|
募集最終賃料案に基づき、募集賃料を決定致します。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
入居者募集開始 |
貴重な時間の中で『沢山の不動産業者の話しを聞いて、ようやく決めた』入居者募集を始めたものの『閑古鳥が鳴いて、慌てて値下げして客付けをしている』という様子をよく見掛けます・・賃料は、生き物です！常にマーケットを把握する。ここに大きな差があるのです！ |
| 募集業務 |
|
|
建設スタッフ（設計・建設会社）との綿密な打合わせを致します。 |
|
|
学校・法人等に対して、DM及び情報交換による物件紹介を致します。 |
|
|
弊社開発部とお取引を頂いている企業様をはじめ、直接に優良企業人事部へ物件をご紹介致します。 |
|
|
募集看板・垂れ幕をはじめ、インターネット・賃貸情報誌等による、大々的な募集活動を致します。 |
| 6ヶ月 |
|
賃貸情報媒体をはじめ、実際の入居希望者も含めた、当社独自の根拠のある調査を致します。 |
| 〜2ヶ月前 |
|
賃貸同業者への紹介チラシ・インターネット紹介は勿論の事、一般企業への営業活動を致します。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
入居希望者対応 |
事業成功の80％を占める『入居者の早期全決！』弊社は、可能な限りオーナー様の念願であるこの思いに応えるべく、施工業者と入念な打合わせを実施して、引渡し前でも時間を決めて内覧を行ったり、予約契約の準備を万全に整えております。 |
| 申込み関連業務 |
|
|
建設会社様と入念な打合わせを行い、引渡し前に内覧会を実施致します。（早期全決の為） |
|
|
自社顧客及び業者反響のお客様に対しての、受付け業務を行います。 |
|
|
業者様よりの入居申込み書をチェック致します。
※申込み客をそのまま契約する事は、御座いません。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
多角的な審査業務 |
今の世の中、100％という言葉は、信憑性がありません！どの様なお客様であれ、事故を未然に防ぐ対策を講じる事は、絶対条件のひとつと言えます。10年先は中々、読めなくても『せめて数年先までの予測判断』を出来る様、多角的な要素を含んだ審査業務を心掛けています。 |
| 審査業務 |
|
|
申込人／連帯保証人に対して、勤務先の在籍確認及び信用度調査を致します。 |
|
|
申込人／連帯保証人に対して、身上調査並びに金融機関への信用照会を致します。 |
|
|
契約時に印鑑証明書及び住民票を提出して頂きます。 |
|
|
必要に応じて、勤務先より収入証明書の提出や源泉徴収証明書を提出して頂きます。 |
|
|
必要に応じて、入学合格通知書・内定通知書の提出をして頂きます。 |
|
|
その他、独自の調査によって水際でトラブルを回避する対策を実施しております。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
基本は報告 |
オーナー様が知らない間に、契約していて入居者が入っていた！・・・という話しも耳に致します・・・これは、信頼関係とは全く、意味の違う話しでは無いでしょうか？まず、報告・相談・アドバイス、これが弊社のベーシックです。 |
| 報告業務 |
|
|
弊社独自の審査後、オーナー様に結果のご報告を致します。
|
|
|
オーナー様の御了承を頂いた後に初めて、入居希望者に審査OKをお知らせ致します。
|
|
|
弊社では,オーナー様の御了承無しに勝手に、契約を進める様な事は御座いません。
|
|
|
※審査基準・窓口を一本化する事で、入居者の質や入居基準を一定のレベルに絞ります。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
せっかくの新築です |
新築工事の重要ポイントのひとつに、引渡し前の施主検査（オーナー内覧）も挙げられます。ここを疎かにすると、そのまま引渡しとなり、初回入居者の退去時には結局、オーナー様のご負担で直す事になります。 |
| 居室確認業務 |
|
|
賃貸物件の引渡し前に、弊社スタッフが専有部分のチェックをお手伝い致します。 |
|
|
瑕疵又は、手直しがあれば、関係者にご報告し、正常な状態で引渡しが行われる様、協力致します。 |
|
|
せっかくの新築です・・・新築時に手直し箇所を見過ごすと最終的には、オーナー様が負担して直す事になります！ |
|
|
|
|
 |
|
 |
管理・保管！ |
賃貸の対抗要件は、鍵の引渡し・・『鍵は、不動産管理業の命』と言われる程、重要且つ重大な意味があります。弊社では原則的に、ご入居頂くお客様には全て、新しい鍵を使用しています。また、御案内時には専用鍵・ご契約時は契約鍵と独自の安全体制を整えております。 |
| 賃貸部分引受け業務 |
|
|
設計・施工業者から付帯する設備・備品等についての説明・打合わせを致します。 |
|
|
賃貸部分及び管理部分の鍵、並びに取扱い説明書等の引受業務を行う事と、その管理を致します。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
煩雑な業務は！ |
年々、複雑・深刻化して来る賃貸借契約トラブル・・・当然の対策として各種書類の枚数増やルールの強化は否めません。弊社では、この様な煩雑な業務を独自の管理体制で簡略・簡素化して『100％誰にでも分かる、効力のある業務』を目指し日々、努力しております。 |
| 契約関係代行業務 |
|
|
必要書類・契約手続き等の煩雑な業務は全て、弊社が代行致します。 |
|
|
※駐輪場・駐車場・その他の賃貸部分に関連する業務もご相談により、代行致します。 |
|
|
入居者により、室内のチェックペーパーを提出して頂きます。 |
|
|
※入居者の退室時に弊社にて内装状況を把握し、入居者よりの申請と照合し、トラブルを未然に防ぎます。 |
|
|
ゴミ出し・駐輪場・駐車場・設備機器・共同生活のルール等の指導を致します。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
クレーム窓口 |
『水が漏れて来た！・エアコンが壊れた！・隣がうるさい！』入居者は何時々に苦情・クレームを言って来るかは分かりません・・・本業等で御多忙なオーナー様にとっては、とても大きな負担になる事は確実です。弊社では、客付けをしたお客様は勿論、弊社を介して入居した方も責任を持って対応致します。 |
| 入居中業務 |
|
|
入居者よりのクレーム（水漏れ・騒音・苦情）等、基本的に弊社がオーナー様に代わり、窓口の代行を致します。 |
|
|
【0円フル管理プラン】御利用時にも委託料0円にて滞納督促・クレーム等のトラブルに対応致します。 |
|
|
【家賃滞納補償プラン】御利用時には、滞納時に4ヶ月・6ヶ月間の家賃を入居者に代わり、お支払い致します。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
収支の見直し |
好景気・不景気を問わず当然、各々のご事情を持った収支プランが有ると思います。『景気が悪いから世間的に賃料を下げなくては・・』と云った短絡的な考え方では無く、本当の物件価値を見出して、交渉にあたる。といった気持ちを大切にしています。 |
| 更新代行業務 |
|
|
契約期間満了2ヶ月前に予定者をリストアップを致します。 |
|
|
オーナー様と新家賃の打合わせを致します。 |
|
|
入居者との家賃交渉並びに更新契約締結業務の代行を致します。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
敷金の精算等 |
都庁・県庁において『1番のトラブル原因とされる原状復帰』所謂、敷金の精算に関る所は、オーナー様にとっては、頭の痛い点だと思います・・・弊社では、解約時に入居者とトラブルが発生しない様、独自のチェックと対策をもって業務にあたっております。 |
| 解約業務 |
|
|
解約申請を入居者より受付け後、退去時は契約時に提出されたチェックペーパーを基に室内点検を致します。 |
|
|
煩わしい、内装見積り・精算書類・敷金返還・鍵の返却・内装業務の発注及び手配等を致します。 |
|
|
明渡し後より新規契約までの間は、セキュリティー及び業務の円滑化を考慮し、御案内専用の鍵に致します。 |
|
|
新規ご契約の入居者は常に、新品の鍵を使用致します。 |
|
|
弊社では、鍵の使い回し等は、絶対に致しません。 |
|
|
|
|
 |
|
 |
迅速な募集 |
弊社では、解約申請受付け後より、次の募集業務に移れる様、万全の体制を整えております。申請受付け後にオーナー様と新家賃の確認・再募集。このスピードが脅威の稼働率を自負するところです！ |
| 再募集業務 |
|
|
入居者より解約申請が入った時点で『即、再募集業務』を開始致します。 |
|
|
ページのTOPに戻る▲ |
|
|
|
|
少子高齢化の社会が現実化してきた昨今、お持ちのご資産は時代のニーズに対応していますか？単純にリフォームで内装をして、お部屋をキレイにすれば入居者を確保できる！という時代は、既に過去の話に過ぎません・・・・・弊社では、新築の１棟からアパート・マンションの1室まで劇的な低コストで、企画から施工・入居者募集・借上げ・賃貸管理業務等をフルカバーする。資産活用のプロ集団です！
景気回復も不透明さが残る中、新たに経費をかけてリフォームをするなど・・・・とお考えになられる方も多いかと思います。弊社の企画は、リフォームをメインコンセプトに置く事では無く、如何にして現在・近未来のニーズに対応し得る空間を御提案できるか！である為、何でもかんでもリフォームをお勧めする訳では御座いません！少予算でも、入居希望者に対して、インパクトのある御提案やエレベター等の管理コストを激減させて、安定経営のトータルアドバイスも行います！
例えば、お手持ちの物件が風呂なしの物件であったり、和室のお部屋であったり、それぞれに悩みがあるかと存じますが、畳の材質を変更してみたり・・・簾をセッティングしたり・・・クロスを変更する程度の低コストでアジアンテイストな仕上がりや大正ロマンを思わせる、レトロなアコースティックルームに変更する事も可能です！要するに、物件飽和の時代で、新築物件も供給される中、如何に差別化を計り、競争力を持たせるか？がこれからのマーケットポイントと認識しています！
さて、熟慮の結果、決断はしたものの・・・・果たして、優良な入居者が入ってくれるのだろうか？・・・当然、心配の種であると思います。お任せ下さい！弊社独自の賃貸募集システムにて強力に集客する事は勿論、立地条件等が合えば、弊社にて物件を借上げる体制も整えて御座います。これからの事業用建物の管理運営を・もう一歩、踏み込んだ・姿勢でお客様と共に歩んで行きたいと考えております！
特にエレベーター付の共同住宅を御所有のオーナー様は、実感されておられるかと思いますが、エレベーターの検査は法定点検と義務付けられ年2回の検査報告が必要とされております。通常、この検査報告書類等の業務に、大抵のオーナー様は月額55,000円〜75,000円のメンテナンス料を支払っております。弊社の総合管理パックを利用すると、月額27,000円〜37,000円程度で全く同様の業務を遂行する事が可能ですし、２ヶ月・３ヶ月に１回の保守点検にも対応できます！この一つを採っても、年間30万円〜50万円の驚愕のコストダウンを図れるのです！これには、種も仕掛けも御座いません。徹底的に発注ルートを吟味する事で中間マージンをカットした結果に過ぎないのです。弊社の基本コンセプトは、各専門の強力会社が如何に、オーナー様に優良なサービスを限りなく低コストで実現し、少しでも社会貢献に挑戦する。という部分に集約しています。
